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【会計士Xの裏帳簿】タワーマンション節税 注目度の高まりに当局はどう出る?

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2015年2月25日掲載

【会計士Xの裏帳簿】タワーマンション節税 注目度の高まりに当局はどう出る?

今年から始まった相続税増税では、課税ベース拡大のほか、最高税率の引き上げも行われています。そのため、富裕層のあいだでも、以前にも増して節税策への関心が高まっています。その中で、効果の極めて高い手法として注目されるのが、超高層の「タワーマンション」による節税です。

路線価評価で億単位の節税!?

超高層のタワーマンションは、階により価格に大きな差があります。なかでも「最上階」は眺望の面からも人気が高く、マンションの「顔」として超高級設備を整えた数億円、数十億円の部屋が用意されています。

マンションの相続税申告の多くは、通達による評価方法である、土地の路線価、建物の固定資産税評価額をもとに財産評価がなされます。敷地の持ち分、床面積に応じて財産評価がされるため、最上階であっても他の階と評価は大きく変わりません。そのため、最上階の部屋を相続財産として所有する場合、実勢価格と通達を基にした評価額に数億円の差が生じることがあり、大きな節税効果を発揮します。

当局が感じる通達行政と税法のジレンマ

当局ももちろん、そういった手法があることは把握しており、過去には、タワーマンションの財産評価を否認した例もあります。

不動産の財産評価は、法律上は時価によるとされています。そのため、タワーマンション節税の事例では、路線価等の評価に適しない「特別の事情」があるとして、実勢価格で評価額を引き直すことを求められるケースがあるのです。

法律を虚心坦懐に読むと、時価による評価が基本であることから、否認の法的根拠はわかりやすいものです。しかし、路線価等は課税当局、納税者双方にとって利便性が高く、いわゆる「通達課税」の最たるものとして広く利用されています。

通達によらない財産評価は、一般に実勢価格が低く、相続税が高すぎる場合に行われることが多いものですが、申告の際は当局の高い壁があります。逆に、通達による評価により時価より安くなる場合、いわば「不意打ち」的な時価評価を行うと、法的安定性を損なうことになりかねません。当局にとってはジレンマがあるものと思われ、非常に興味深い事例です。

税理士は否認の基準に注目しておくべき

否認のきっかけとなる要因としてまず考えられるのは、当然、実勢価格と評価額の差です。また、死亡直前に物件を購入し、相続開始後に相続人が売却している事例では、必ず着目されるでしょう。物件を被相続人が生前、自らの意思で購入したか否かも大きな問題となります。

節税効果の極めて高いタワーマンションは、数が多いわけではないため、すべての物件を当局が把握することも可能といえます。とくに不動産価格が上がっている地域では、当局が本格的に対策について話し合いを行っているはずです。今後、否認の基準を有形無形に打ち出してくることも考えられます。

税理士の仕事はもともと、法律の条文を理解するだけでは務まらないものですが、注目度が高い相続税制の運用については、今後の通達や調査事例、裁決や判決等の状況について、より注視する必要があるのではないでしょうか。

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(記事提供/株式会社エスタイル)

カイケイ・ファン ナビゲーターによるコメント

カイケイ・ファンナビゲーター 山本 拓(MS-japanコンサルタント)

カイケイ・ファンナビゲーター
(MS-japanコンサルタント)
山本 拓

変化の激しい時代の中、様々な新しいモノやサービスが次々と生まれていきますが、それらをどう税務や会計に落とし込むか。 またはどううまく合法的かつ合理的に利用するか。
これからの時代の真の専門家に求められるのは単に基準に詳しいだけでなく、そのような想像力・表現力豊かな専門家なのかもしれません。
いずれにせよ、来るべきシンギュラリティに、人間として抗いたいものです。

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