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【コラム】相続の重要業務。改めて知っておきたい土地評価の方法は?

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2017年3月1日掲載

【コラム】相続の重要業務。改めて知っておきたい土地評価の方法は?

相続された財産の価値を算出し、適切な相続税の申告ができるようにサポートすることは、大切な業務です。土地や不動産は相続される可能性が高い、いわゆる一般的な財産の一つであるにもかかわらず、その評価は複雑で特別なプロセスを踏む必要があります。正確な遺産額の把握が難しいため、依頼されることも多いようです。
ここでは土地の評価にまつわる基本的な情報についてお伝えします。

相続に必要となる土地の評価方法は

「一物四価」という言葉があるように、土地の値段にはさまざまな評価基準が存在しています。具体的には「路線価」「固定資産税評価額」「公示価格」「基準地価」の4つの評価方法ですが、価値を判定する基準が一元化されてはいない点が、土地の評価を複雑にしている理由だといえます。

相続税を算出するための土地評価を行う場合、路線価方式と、固定資産税評価額を用いた倍率方式が用いられます。一般的には路線価方式が用いられますが、この方法が適用されない土地もなかにはあるので、その場合は倍率方式によって評価を行います。
路線価は毎年変わり、7月に国税局や税務署で発表されます。道路に値段を付け、1平方メートルあたりの路線価に土地の面積を乗じることで決まります。倍率方式は、その土地に対して定められている固定資産税評価額に一定の倍率を乗じることで決まります(※路線価と、倍率方式の計算に必要な情報は国税庁の公式ホームページから確認できます)。固定資産税評価額の場合は、それぞれの市区役所や町村役場、都税事務所へ確認しなければいけません。

多岐に渡る土地評価の業務

上記で、土地評価に関する基本的な情報を紹介しました。しかし実際は、土地面積を路線価や倍率方式に当てはめて算出すれば良いというわけではありません。正確な土地の評価額を知るためには、この他にも多くの業務が必要となります。

具体的な内容として土地の接道や利用状況、高圧線の下にあるなどの特殊な評価要因、道路の種類、土地区画整理事業や都市計画道路に該当するか、容積率、土地の形状がいびつでないかなどを確認するために、現地や土地のある役所に出向いて調査業務をすることになります。
これらの作業はあくまでもごく一例です。正確な形で土地の評価額を算出するためには、現地や税務署をはじめとした関係官公庁に通うなどして、さまざまな調査や確認を行わなければいけません。
そのため、スケジュールによってはその他の業務と並行して作業を行うことができず、負担になってしまう場合もあるでしょう。依頼者に確実なサービスを提供するためにも、こうした広範な業務が必要であることを理解した上で計画を組まなければいけません。

公認会計士事務所や税理士事務所の中には、相続税や不動産関係などの専門性の高い事務所もあります。高齢化が進んでいる昨今、このような依頼は増加する可能性もあるので、業務拡大のために勉強してみるのもいいでしょう。
また、顧問税理士や会計士にお願いしているがその価格に不満を感じている方もいるはずです。そのような場合は、セカンドオピニオンとして依頼を受けてみるのもいいでしょう。

土地評価の業務について備えが充分ではないと感じている方はもちろん、よりスムーズな対応が必要だと考えている人も、改めて自身の業務を見直して適切な対応ができるような体制を整えておくことをおすすめします。

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(記事提供/株式会社エスタイル)

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